天津深度调查:经济已见底,绝地反弹在即!

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发布时间:2018-07-12 00:21

天津深度调查:经济已见底,绝地反弹在即!

2018-07-11 23:47来源:樱桃大房子落户/房地产/房价

原标题:天津深度调查:经济已见底,绝地反弹在即!

来源/微信公众号:樱桃大房子; 作者:樱桃

阿牛是天津的一位打工仔,月薪只有一万多,为了实现财务自由,他从2013年开始学着炒房,买进卖出十多次,利用消费贷、信用卡、抵押贷,加杠杆到极致。

去年天津调控后房价很快下跌20%,加上GDP缩水,增长率腰斩,人口净流出,当各种利空消息不断叠加的时候,市场一片悲观情绪,阿牛内心也打鼓,因为他2017年的绩效奖金到现在还拖着没有发放,可见财政十分吃紧。

手中物业800多平米,月供11万,还贷只能拆东墙补西墙,但阿牛坚持没有抛盘,还逢低吃进了两套,因为房价还没有跌穿他的成本价,他还有浮盈。

而且阿牛知道比他更加扛不住的是天津政府,根据穆迪报告,天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%。

果然,5月16日,天津的‘海河英才’计划公布,不到一天时间,就有30万人申请天津落户。

人才计划让阿牛们感到兴奋不已,但也让一群观望房价继续下跌的人感到不安,他们被迫在匆忙中恐慌入市。

天津房价,在短短的一个月内,成功修复失地,快速反弹10%-15%。

但市场很快又重归平静。

人才计划,是让天津楼市起死回生,还是昙花一现?

1

二手房快速反弹

5月16日人才新政发布后,业主们立刻闻风而动。

从第一天的无砍价空间,到第二天开始反价,第三天坐地起价,第四天一房难求......

根据链家二手房成交数据,5月21日,出现了明显的峰值,当天链家成交了732套房源,仅在5月16-31日,落户新政实施后的半个月内,链家连锁店的成交量就高达3730套,而往常一个月才两千套左右。

(下图为天津链家5、6月成交数据,由365淘房网制图)

“人才落户后,成交量和成交价大幅反弹,我们5月份成交量了两千套,比上个月多了4倍。”5月31日那天,河北区金纬路我爱我家店长宋桂合告诉我,但这些买房的都是原来就已经落户天津,一直在观望,跟新政并没有关系,只是看到政策利好后恐慌性入市,因为正在落户的手续尚没有走完。

由于天津有2年清理一次集体户口的惯例,要落户只能买房,把户口从人才市场迁到房子上,否则打回原籍,所以人才新政一出,就把原来落入集体户口的购房需求逼出来了。

据宋桂合透露,购房者中,60%来自北京、河北,很多人选择一次性付款,因为买一百多万的房子舍不得贷款,处女贷要留着北京买房用,另外40%是本地人。

购买的房源集中在学区房,私产几乎都卖空了,他们店面所在的片区,四百多套独单房源,只剩下80套,望海楼,洪顺里商圈,中山路以北,涨幅都有15%。

但有的学位房涨幅更高,以河北区的金波里为例,1970年开发的物业,属于典型的老破旧小区,但带重点小学河北区实验小学学位,一套46.5平米的一房一厅,2017年3月,调控之前最高成交价184万,2017年12月,同样户型中楼层的成交价133万,最高跌了50万,跌幅27%,今年4月,高楼层最低成交价106万,而5月26日同户型中楼层的成交价已经涨到170万,从低点算涨了37万,涨幅30%。

另据一位天津本地的朋友告诉我,五大道旅游风景区的拆间,仅仅15.86平米,已有六七十年的房龄,属于不能拆的文物,但就因为在和平区,学位好,可以排名前三,房价已经从人才新政前的200万涨到了新政后的240万,而且只能一次性付款。这种拆间即使在去年调控期间也没有跌过,今年1月还只有170万,因为是公产房,不占购房名额,所以逆势上涨。

一家位于天津东站的链家分店店长告诉我们,他们分店在天津的成交量可以排到前三,以前每个月成交量都只有三十多套,5月份成交了54套,其中本地人改善的只有十来套,其他都是外地人。

与宋桂合说的一样,链家店长也说,外地人是以前就已经落了户口,只是一直在观望中。现在买房主要是大家预期后面需求增加,恐慌性入市引发价格上涨。

“现在落户的一部分是北京人,一部分是天津工作的人,调档后才能找工作,否则收入证明都没法开,怎么贷款,怎么买房,所以需要一个过程,人才新政后,对楼市的影响没有那么快。”链家店长认为,买房后,他们都打算来天津工作生活,至少需要有人陪伴照顾孩子,所以还是能带动天津的消费。

“价格涨了后,客户又会减少,因为会透支购买力。”链家店长坦白说了实话,他们也不希望涨价,只要有成交量就行。

整个5月,天津二手房住宅共成交10609套,环比上涨4%,同比上涨54%;成交均价为15096元/平米,环比上涨7%,同比上涨18%。

5月份的成交量环比4月涨的不算太多,一方面是因为网签有滞后性,另一方面是因为4月份基数已经很大,因人才新政早有传闻,行情在4月份就回暖了,环比3月大涨了37%。

经过这波小高潮,之前观望一年的购买力,已经释放了不少。链家6月份成交量又回到了落户新政前的水平,只成交了2100套房源,保持低位平稳态势,每逢周末成交量会在100套左右,工作日成交量50-70套左右。

宝坻区,津南区由于低总价房源多,也很受北京人欢迎,成交量大。

根据365淘房的监测,6月,在92个板块中,有75个板块价格较4月上涨,占比82%,其余17个板块价格下跌。

其中,涨幅前十名的板块为铁东路、小海地、江都路、宜兴埠、万新村、大王庄、友谊路、鸿顺里街、柳林街、望海楼。

这十个板块中,仅有宜兴埠属于北辰区,其余全部位于市内六区中,但是却以靠近外环的区域居多,这也说明,目前最受欢迎的仍然是低总价房源。

7月10日,宋桂合告诉我,由于政府控制准迁证的下放量,存量需求集中释放后,新落户的需求还没有跟上,6月下旬后房价涨幅不大,目前已经没有了5月份的恐慌购房,从成交价来看,一室两室刚需房价也很稳定,但业主的心态也好,房源上依然是供不应求,有些业主放出来的房源价位和房子价值脱节太严重,得不到买家认可。

据宋桂合说,人才新政后至今,河北区房价总共上涨了15%,但主要集中在60平米以下一房两房的小户型,60-100平米的中等户型只涨了5-10%,而大户型根本没涨。

小户型到大户型的上涨有个传导过程,因为改善型群体都是卖了小房才能换大房,现在银行放款慢,拿到按揭尾款需要三个月到半年,信贷不放开,大户型暂时难涨。

据阿牛的观察,市区低总价的落户房大涨,南开北片,之前85万的房子好找,现在普遍要120多万了。然后向上传递,力度大约到400万的房子开始衰竭,500万以上的房子没涨,800万以上的大户型甚至还在跌。

新房市场虽然受到限价的管控,不能随意涨价,但也感受到了人才新政带来的热潮。

“在人才落户之前,开发商都集思广益想着怎么去化呢,现在愁的是马上没货卖了,我们都在催开发部赶快去办销售许可证。”5月31日,一家上市房企天津分公司的高管跟我说,原来还愁半年业绩完不成,现在看来不成问题了,今年销售目标是100亿。

宝坻区有个项目,价格1.2-1.3元/平米,五月份之前,有40多户闹着要退房,人才新政出来后,大家都不退了;很多总价低的新楼盘存货很快清盘,比如北城区的新城樾风华1.5万元/平米,一百多套销售一空,还有东丽渤龙湖板块的盘也很受欢迎。

据他透露,房管局早就跟各个开发商口头传达,不允许在朋友圈发表人才新政后天津房价上涨的消息,省得招来非议。

2

财政困难倒逼

回顾天津楼市调控后房价下跌,到‘海河英才’计划带动的房价上涨,前后相隔不过一年多时间。

再往前追溯,天津房价从2015年底到2016年初,优质物业最先启动,四五月初开始普涨,八九月份最疯狂,跟二手房倒挂严重,金地一个新盘1.8万/平米,新房加四十万茶水费也买不到。

到2016年底,天津房价已翻倍,但开发商捂盘惜售严重,房子拿在手中舍不得卖,到2017年初又有起飞的势头,终于触怒了政府。

最后政府出台限价限贷限购一系列调控政策,市场预期被扭转,房子很快就卖不动了,结果开发商都傻眼了,新房稳住后,二手房在2017应声回落。

天津某房企说,如果不出人才落户,市场还得往下走。

而倒逼天津变相放松限购的,正是天津困难的财政和失速的经济,以及常住人口的流出。

2016年,天津一般公共预算收入为2723亿,2017年为2310亿,同比下降413亿,降幅15%,令人诧异的是,在经济失速下,其中的税收收入却不降反增,达1611.71亿元,占比为69.5%,比上年提高9.9个百分点,其中增值税649.05亿元,增长42.4%!

滨海新区更是夸张至极,2016年区级一般公共预算收入1338.05 亿元,2017年528.97亿元,经济挤水分后财政收入原形毕露。

“去年从市财政到区财政的收入都下降了百分之一二十,某区都想要跟银行贷款给公务员借钱发工资了。”天津的一位公务员跟我讲,他们部门2017年的绩效工资到现在都没有发。

而2017年天津一般公共预算支出3282.16亿元。其中,社会保障和就业支出458.92亿元,增长21.4%。

众所周知,天津的补充住房公积金相当高,体制内一个30岁左右的科员,每个月到手工资6000元出头,但公积金就有5000左右。

跟收入相比,每年一千亿的差额支出,对天津来说压力山大。

乐居数据显示,2017年天津土地出让金收入合计约1239亿元,连续第二年突破千亿,同比2016年(1389亿元)跌幅约9%。

很显然,土地收入对天津财政是个很重要的补充。

然而,随着楼市调控的深入,新房销售面积大幅下滑,2018年开始土地市场变得异常冷淡,流拍、底价成交成为常态。

4月8日-25日,不到20天,连续7宗地停牌,2016年11月底12月初也有过一次停牌潮,但那次是为了卖更高的价格而主动停牌,而今年4月是因为无人报名被迫停牌,4月19日,宁河桥北新区地块流拍,5月2日,生态城南部转让地块流拍,有拿地的也基本上是底价,溢价的屈指可数。

天津一家房企告诉我,土地都已经挂牌了,政府还在找开发商去拍地,而以前都是在挂牌之前就要勾兑好,但房子不好卖,开发商也不敢拿地。

这让天津政府如坐针毡,因为背后还有一堆债务到期等着还。

截至2017年末,天津市政府债务余额为3424亿元,离限额仅有39亿的空间,政府债务率(政府债务余额/综合财力)为83.4%,看起来天津地方政府负债可控。

但或有负债率高的吓人。2016年8月,穆迪发布了一份统计报告,天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%,而净资产回报率不足3%。

负债1920亿的天津国企渤海钢铁已经在2016年发生债务危机,分崩离析。

今年4月27日,中电投先融发布公告称,他们2017年向天津市市政建设开发有限责任公司发行的一个资管计划,对方未能按时偿付本息,总共5亿元,共分4期,还有2期到期没还。

天津市政开发公司是天津市政建设集团全资子公司,第一大股东是天津国资委,属于天津市政府平台。

天津市政建设集团财务报表显示,常年在亏损边缘挣扎,近5年净利润只有两三千万,甚至一度还亏损四五千万。

(图片来自债市观察V)

截止2017年中报,天津市政建设集团总负债641亿元,近5年来,资产负债率均在90%左右浮动。

值得注意的是,房屋销售占天津市政建设集团主营业务的57.2%,也是主要收入来源,因此房地产的景气度,对于天津市政府来说,不言而喻。

紧接着今年5月,中信信托一纸公告,吓坏了天津金融圈,天津又一大国企天房集团5.5亿元信托计划,5月份有一笔2亿元到期资金存在兑付风险,而截止2017年中报,天房集团总负债1830.13亿,负债率85.81%,涵盖了各大金融机构。

天房集团是天津最大的国有房企,归属天津国资委,也是业内闻名的地王举牌大王,手头拥有很多黄金地,2015、2016年其应收分别是328亿、237亿,同期对应归属母公司净利润仅为2亿元,2016年亏损4.5亿元,2017又是预亏,这几年量价齐飞,全民抢房,房企利润暴增,堪称房地产史无前例的钻石时期,天房集团取得这样的业绩,简直匪夷所思!

业内对此只有一个分析,天房只是披着房企的帽子,也许把它看做政府的城投平台更恰当,拿块地盖房子可以,但周边十公里内的路也归他修了,那哪还有什么利润呢。

令世人感到疑惑的是,今年6月份,天津农商行董事长突然割腕自杀,据媒体报道,该行输血最多的就是天房集团和天津航空两大国企,天津航空去年一季度末负债237亿。

虽然政府不用对国企的负债兜底,但国企是政府的儿子,儿子们日子不好过,也会拖累爸爸,做爸爸的肯定会想办法为儿子谋出路。

3

失速的经济

2017年天津市GDP为18595.38亿元,比上年只增加709.99亿元,增速更是降至3.6%,而2016年还有9%,可谓悬崖式下跌。今年一季度其GDP增速更是降到了1.9%,坠落到谷底。

而细看经济下滑的原因,主要是三个方面,第一是工业,2016年,天津市第二产业增加值为8003.87亿元,增长8%。2017年天津市该产值为7590.36亿元,仅增长1%。

天津一位政府部门人员透露,为了蓝天白云,天津砍掉了太多小作坊工厂,郊区治理雾霾,很多厂子都关了,pm2.5下降了35%,所以导致经济下滑厉害,很多企业迁到河南去了。

天津人感受最深刻的是人少了,统计数据上也体现出来,2017年末,天津常住人口总量1556.87万人,较上年减少5.25万人;其中,外来常住人口总量498.23万人,减少9.31万人。

人走了,相应的消费也会减少。第二个参数就是消费方面,2016年,天津市社会消费品零售总额为5635.81亿元,增长7.2%。2017年为5729.67亿元,增速降至1.7%。

我们在梅江韩国街吃饭时,一个朋友告诉我,以前这里的日韩企业很多,现在日韩企业很多都撤到西安、武汉去了,所以烤鸡店也即将倒闭,4月份已经倒闭了两家足疗店,因为天津成本高,收入低,开不下去了。

第三个参数,固定资产投资,2016年,天津市全社会固定资产投资为14629.22亿元,增长12%。2017年为11274.69亿元,增长0.5%。基建、房地产投资下滑都非常明显。

过去这些年,天津经济保持高速增长,与其高增速的固定资产投资密不可分,超前的投资,体现在城市基础设施建设上,如果仅仅从城市风貌看,如机场,车站,道路,绿化等,天津在国内绝对是数一数二。

但投资需要的是钱,这也就是为什么天津的或有负债能达到600%的其中一个原因。

(上图是滨海新区的跨江大桥,已停工)

据天津的金融圈人士告诉我,现在天津很多金融机构已经不愿意贷款给天津的国企和城投公司了,因为他们负债率过高,担心还不起款,特别是渤钢、物产和天房这三大国企。

去年滨海新区挤水分,被全国人民看笑话,滨海新区2016年GDP在经过调整统计口径后,由此前的10002.31亿元降为6654亿,缩水约33.5%。

不过天津统计局表示,滨海新区挤水分,对天津GDP统计没影响。

滨海新区于家堡和响螺湾是最具代表性的商务区,2006年响螺湾商务区开工建设,天津政府雄心勃勃,希望在这里打造成东方曼哈顿,上马39个项目、总计48座摩天大楼。

然而,仅仅热闹了几年后,很多项目陆续出现停工或缓建,如今这里被称为鬼城,很多大楼已经烂尾,商务区人气明显不足,即使是上下班高峰期,马路上行人也不多。

滨海新区人口只有300万,不到天津的20%,但GDP占到了天津的36%,很显然人均GDP是远远高于全天津平均水平的。但滨海新区为什么人气那么弱呢?

我认为有两个因素,一是滨海新区从地理位置上与天津市区隔离的太远,割裂了,类似两个城市,不利于融合,在滨海新区上班,住在老城区,几乎是不太可能的事。

第二,也是最重要的一点,天津市政府没有把重要的资源分流过去,最好的教育、医疗等公共资源都保留在中心城区,大家都不愿意挪窝,天津本地人甚至非常鄙视滨海新区,视之为乡下,外地人如果走了,又怎么能有人气?

滨海新区2015年发生大爆炸后,搬走了很多工厂,让滨海新区经济遭受了一次重创。

天津政府部门的一位人士说,天津也想要腾笼换鸟,但产业转型升级并没有成功,江浙、广东资本不来投资,因为过去十年是最好的投资时机,天津都没有发展起来,滨海新区一堆烂尾楼,现在没有政策优势了,投资环境更差了,所以很多资本宁可跑到成都、西安,武汉去投资,也不来天津。

4

未来的希望

正是因为天津面临着当前的种种困局,很多人对天津的海河英才计划,并不看好。

但我没这么悲观,天津经济应该在今年一季度已经见底了!因为工业污染已经治理完毕,工厂该倒的倒,外企该走的走,剩下的也就稳定了。

从天津统计局的数据来看,1-5月份的各项经济指标,比如规模以上工业增加值,固定资产投资,社会消费品零售总额,已经比1-4月份好转,比一季度当然就更好了。

天津降低落户门槛后,预计将迎来新的曙光!

5月16日人才计划公布,第一天就有30万人申请挤爆了服务器,这一数据,足以反映出背后的潜在落户需求有多大,随后几天都有大批异地人群前往天津。据了解,人才落户也是持续的,目前各个区落户基本都排到了1-2个月之后的号了。

很多人都知道,天津的教育资源得天独厚。

去年天津参加高考的人数仅仅5.7万人,985工程高校的录取率却达到了5.81%,这一数据位居全国第一。

有人评论,很多人去抢天津户口,并不是为了以后能够定居天津,只是想享受户口带来的高等教育福利罢了。

一位来自河北沧州想落户天津的朋友告诉我,他为了孩子落户天津上学了解的很清楚,以前可以“空挂学籍”,但现在天津规定不行,必须要去天津上学。所谓空挂,就是把学籍放到天津的学校,名义上在那上学,实际上在老家,高考时才去天津。如果买到和平区的铁片学区房,从小学开始念,最沾光。

中介告诉我,很多人买了房后,还是会来天津工作,自然就能带动消费,拉动经济。

不管怎么样,只要你想落户在天津参考高考,就必须在天津买房,以前天津落户很难,现在放开落户后,买房需求无疑会增加。

未来的购房需求不会集中爆发,因为新落户的天津人买房入市有个过程,所以5月份的成交量激增后,市场回归常态了,但这个过程预计也不会太久。

二手房价格与新房价格持平后,购房需求将逐渐涌向新房市场,但天津中心城区学区房是最优质的稀缺资源。

来天津落户的六七成是在北京上班但无法落户的人,老公在北京上班,老婆孩子在天津,很常见,在北京赚钱来天津消费,对天津经济肯定有拉动。

天津,在天津人眼里是家乡,在北京人眼里是后院,在河北人眼里是自己的省会 ,在山东、河南部分地区人眼里是高考圣地。

天津凭借着教育资源,未来的常住人口将持续流入,重回正增长,只要有人就有希望,就可以拉动经济增长,所以千万不要对天津过度悲观,天津滨海新区挤水分,天津今年一季度GDP1.9%,可以说是利空出尽了很多。

正如我上文分析的那样,天津政府负债累累,土地再流拍下去日子没法过了,当前的调控状态已是极限。

无论如何,天津再差也是一个老牌直辖市,而且处于津京冀经济圈,北京再吸虹,天津还是能剩点汤喝,瘦死的骆驼比马大,如下图,2017年经济总量排名全国第六。

阿牛说,他手中的房子会一直拿着,现在天津便宜的面粉都快卖完了,剩下的都是贵的,至少拿到2020年再出,因为牛市没有走完,周边城市水涨船高,连西安都两万,相比之下天津并不贵了。

樱桃大房子, 专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌短周期,不唯空,不唯多,只唯实返回搜狐,查看更多

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