二手房比新房还贵两成,长沙限售3年套牢投资客

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发布时间:2018-03-06 19:48

华夏时报记者 陈小瑛 长沙报道

临近春节,位于长沙西二环中海国际社区的新环境地产中介门店内冷冷清清,仅有小张一个人守在店里玩手机,“这片区能交易的二手房本来就不多,只有2012年之前的房子才能卖,前几年来长沙炒房的合肥投资客全部被套了。”小张告诉《华夏时报》记者,因为长沙限售3年,二手房市场基本上被冻结,买家也少了,很多人都会优先去买新房。

另一方面,长沙本地的一位房企人士告诉本报记者,长沙的新房因为限价,有的楼盘与二手房存在百分之二三十的价差,只要推出则一抢而空,这又导致很多开发商捂盘惜售,进一步减少市场供给量,长沙商品住宅已经连续3年供不应求。

限价加剧供不应求

春节前,记者前往长沙梅溪湖踩盘时,万科里梅溪郡的销售人员对记者说,“我们的住宅处于最后的清盘中,只剩一楼的大户型了,117平米和130平米的住宅,单价1.8万,要买就赶快。”

记者查询到,2015年6月,该盘高层房价为8500元/平米;洋房均价9500元/平米,当年9月份分别涨了100元。2016年10月开盘均价1.5万元/平米,后来因为政府限价价格较为平稳。从2015年到现在,两年半时间,价格刚好翻倍,属于长沙新房涨幅最高的片区。

另一个近年新盘云集的片区洋湖开发高潮也快接近尾声,记者在代表盘中海国际社区售楼处了解到,2017年9月已全部卖完五期,而据记者了解,早在2010年,中海国际的价格就到了7000多元/平米,7年时间涨幅不到40%,并不算多。

“我们五期的新房价格是1万元左右/平米,如果不是限价,肯定不止这个价,行情太好,当天也是一抢而空,现在只剩下车库了。”销售人员说。

2016年长沙楼市成交火爆,经历了量价的快速上升,尤其是下半年以后成交均价大幅上涨,为了稳定市场,从2016年10月到2017年,长沙主管部门出台了限签、限价、限购、限贷、限售等措施,调控一波接着一波,在库存大幅缩减的情况下,2017年全年的供应量未见大幅提升,因此供不应求现象突出,各种日光盘层出不穷。

经过2017年3次限购政策的升级,大量非长沙市的投机资本被清洗出局,同时因为政府对新房指导价的干预,暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹奔驰中的野马被突然拉住,进入一个看似稳定的阶段。

而限价最狠的项目要数北大资源理想家园,其销售人员告诉记者,2017年12月开盘时高层售价9000元/平米,今年的住宅什么时候再开还没有定,2016年8月,88平米三居售价为6900元/平米、117平米四居是7300元/平米,价格并没有涨太多,而周边的二手房成交价已经达到1.4万元/平米。

根据0731地产研究院的数据,2017年长沙市(内六区+三县)商品住宅供应1479万平米,同比下降10.46%,成交1624万平米,同比下降37.13%,成交均价6896元/平米,同比上涨10.37%。这已经是2015年以来连续3年供不应求。2018年1月份长沙全市商品住宅供销比为0.85,仍然供不应求。

限价政策导致只要有新房入市即被哄抢,楼市库存低至历史最低,市场供不应求严重。尤其是长沙县,大量的开发商捂盘惜售,推盘意愿较弱。

以河东老城区江景盘北辰三角洲为代表,203套房源,认筹达2824组,2月4日开盘,去化100%,价格10800-13000元/平米。而这个小区目前二手房的成交价都已经在1.6万元/平米了,新房价格比二手房便宜百分之二三十,而且新开盘的房位置比二手房更好,距离地铁更近。

限售套住投资客

房地产调控让市场的疯狂逐渐回归冷静,但同时也带来了新的问题。去年9月23日出台的限售政策规定,购买二手房需取得产权证3年方可交易。

长沙梅溪湖是外来投资者云集较多的区域,因此空置率也较高,一个在南京工作的湖南人告诉本报记者,2016年初,他带领几个同学一起在梅溪湖团购了十多套房,现在账面上获利颇丰,但是因为限售3年,目前都不能交易,所有投资梅溪湖的人都被套其中。

比如中建梅溪湖壹号,2014年建成,中楼层78平米小三房,最新成交是2017年9月22日,成交总价124万,单价1.57万元/平米,与旁边的金茂梅溪湖二手房价格差不多。

新环境地产中介人员告诉记者,目前中海国际一期的二手房价格在1.1万元-1.2万元/平米左右,而二三四期二手房因房产证不满3年都不能交易。因为限售,整个洋湖片区的房源都无法交易,因此购房者认为买到就是赚到,所以新房开盘都抢。

梅溪湖、洋湖、滨江新区、武广新城等长沙新开发的片区因为房源都较新,拿到房产证通常要一年半到2年,再加上3年才允许上市交易,也就是需要4年半到5年,这就限制了长沙绝大部分次新房房源都不能上市,因此也大大减少了二手房供给量,这又给新房市场造成了压力。

“2016年上半年长沙市场刚启动,外地人买的最多的就是合肥人,我们公司有大数据统计,这些人一买就是一栋栋的,不过他们现在也被套了,想卖也卖不了,如果政策不变的话,就看他们资金链能不能扛住了,其实他们买的价格很便宜,只要资金链没有问题,倒不用亏。”上述新环境地产小张告诉记者。

据0731地产研究院对2017年的数据对比,相比其他中部省会城市,长沙房价并不算高,但长沙的人均GDP仅次于武汉,高于郑州、合肥、南昌、太原,人均可支配收入位列中部城市第一,而房价比武汉和合肥要便宜很多,这也是外地投资客青睐长沙的原因之一。

调控还将继续

“长沙市场其实是从2016年下半年才开始大涨的,大涨几个月后到10月就开始调控了,所以长沙这一轮上涨并不多,有的片区限价要求不能超过2016年10月份的价格,这就导致了房企都不愿意开盘。但如果一直限下去,房企在资金链拖不下去时总要开盘的。”长沙本土一家房企营销总监对记者分析,在所有省会城市中,长沙的房价这些年控制还是较为成功的。

2月10日召开的长沙市住建委2018年工作会议也提道,今年市住建委将保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,持续打好房价稳定战,坚决遏制房价过快上涨势头,全面建立和完善“一揽子”配套政策,推进限价商品房、人才公寓和在建商品房建设,坚决满足住房刚性需求。

此外,随着房贷利率的上浮,市场的购房成本也在增加,这也将打击市场购房者的积极性。根据融360发布的今年1月房贷数据显示,长沙首套房贷款平均利率为基准1.11倍,达到5.46%。在监测的15家银行中,4家执行基准利率上浮5%;7家银行执行基准上浮10%;另有4家银行执行基准上浮20%。该月长沙首套房利率较上月上涨0.13个百分点,利率上涨幅度较大。

据此估算,2017年较多达到预售条件的楼盘未推货入市,2018年这些楼盘将会有一定程度的放量。基于从开工到预售的时间间隔半年左右,以及过去3年新开工项目的变现率,加上供应端积压一年后的滞后放量,预计2018年长沙商品住宅新增供应在1950万平米左右,供不应求的局面将逐步扭转。

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